Según el art. 584 de Código Civil es un contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de una cosa o transfiere otro derecho al comprador por un precio de dinero.
Elementos del contrato
Partes (Elementos Personales): El vendedor, quien transfiere la propiedad, y el comprador, que es quien la adquiere.
Cosa (Elemento Real): Bien objeto del contrato.
Precio (Elemento Real): Valor asignado a la cosa que se otorga en venta.
El código civil no exige para su fonación el elemento forma, por lo que dicho contrato puede ser celebrado verbalmente, sin embargo, esa es una excepción y no una regla por lo que se recomienda que toda relación jurídica contractual se realice de manera escrita.
Requisitos de valides del contrato de compra venta
Los requisitos de valides para todos los contratos son; el consentimiento, objeto y causa.
Incapacidades de hecho y de derecho para celebrar contratos
No pueden comprar o vender por si (pueden hacerlo a través de sus representantes legales): los por nacer, menores de edad, dementes sordomudos que no saben darse a entender por escrito y los condenados con pena de prisión mayor a 3 años (Borda, Manual de Contratos).
Independientemente de las capacidades de hecho, existen las incapacidades de derecho, los cuales no pueden celebrar el contrato ni por medio de representante legal, los cuales están determinados en los arts. 591, 592 del Codigo Civil.
Obligaciones del vendedor.- Art. 614, 617 de Código Civil
Transmitir la propiedad del bien.
Conservar el bien objeto de la compra-venta basta su entrega.
Entregar la cosa en las condiciones pactadas.
Garantizar al adquiriente una posesión útil y pacífica.
Responder por la evicción y/o vicios de la cosa.
Obligaciones del comprador
Pagar el precio acordado en la forma, término y lugar establecidos.
Recibir la cosa comprada.
Derecho preferente
En términos generales, si la cosa objeto de la compra-venta es un bien mueble, será propietario el primero que la adquiera o que detente la posesión del objeto. En el caso de los bienes inmuebles, corresponderá el derecho propietario al primero que inscriba su compra en el registro público correspondiente (oficina de Derechos Reales).
Ejemplo: Contrato de Transferencia de Bienes Inmuebles
Requisitos para realizar el contrato: Antes de cerrar una transacción inmobiliaria, necesariamente se debe revisar los siguientes documentos:
- Documento de identidad: Cédula de Identidad, Carnet de extranjero o Pasaporte del Comprador y del Vendedor, (original y fotocopia).
- Título de Propiedad, (original y fotocopia).
- Plano del bien inmueble, aprobado por la Sub Alcaldía correspondiente o el Departamento de
- Gestión Catastral, (original y fotocopia).
- Comprobantes de pago de todos Impuestos a la Propiedad de Bienes Inmuebles (IPBI), (originales).
- Registro catastral emitido por la Sub Alcaldía correspondiente, (original y fotocopia).
- Certificado de libertad (Folio Real o Partida Literal) emitido por Derechos Reales, (original y fotocopia).
Una vez revisados los documentos anteriormente mencionados un abogado deberá elaborar la ESCRITURA DE COMPRA-VENTA O TRANSFERENCIA del bien inmueble y así dar inicio a los trámites y proceder al registro e inscripción correspondiente.
Sugerencias
Se recomienda no entregar dineros a cuenta o firmar anticipadamente ningún documento sin un previo asesoramiento.
Cuando se realicen contrato de este tipo de contratos se debe averiguar el estado civil del vendedor para que su conyugue (si existiera) también exprese su consentimiento, de lo contrario, podría ser objetado judicialmente.
El costo del trámite varía según el valor del inmueble.
La duración del trámite es relativa a la institución en la que se tramita.
Enlaces de interés:
Tramite completo de Transferencias de Bienes Inmuebles (CBBA)
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